Gestion locative : pourquoi et comment se protéger face aux impayés de loyers ?

Pourqoi et comment se protéger face aux impayés de loyers

 Remboursement de crédit, paiement de taxes et autres charges de copropriété… De nos jours, alors que l’impayé de loyer touche, selon la fondation Abbé Pierre, pas moins de 1.252.000 locataires, il devient primordial pour les propriétaires bailleurs de se mettre à l’abri. Pour cela, plusieurs moyens existent et, avec la loi Alur, une nouvelle assurance devrait bientôt voir le jour. Précisions.

La GAL pour remplacer la GUL dès 2016 ?

Longtemps pressentie, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) ne sera finalement pas mise en place. Un autre dispositif a été annoncé et devrait entrer en vigueur dès 2016. Hormis une convention quinquennale entre l’État et Action Logement, rien n’est encore officiellement signé, mais cette Garantie des loyers Action Logement, comme elle a été baptisée, doit permettre la participation des employeurs à l’effort de construction.

assurance loyer impayéCe nouveau dispositif, qui devrait donc entrer en vigueur le 1er janvier 2016, aura pour objectif de faciliter l’entrée dans le parc locatif privé des salariés de moins de 30 ans ainsi que des salariés en situation précaire (CDD, période d’essai, apprentissage). Ce système de garantie pourrait concerner 70 % des 800 000 personnes entrant sur le marché du travail chaque année. Une extension du dispositif en direction des chômeurs serait également à l’étude.

Clé, GRL, GLI, de quoi parle-t-on ?

Pour le moment, le marché compte trois dispositifs principaux : la garantie des risques locatifs (GRL), la garantie loyers impayés (GLI) et la caution locative étudiante (Clé). Cette dernière, à la différence des deux autres, n’est pas privée, mais prise en charge par l’État. Elle permet aux étudiants dépourvus de garants personnels, qu’ils soient boursiers ou non, de faciliter leur accès à un logement, en couvrant 500 € pour une personne seule en région, 600 € en Île-de-France et 700€ à Paris. En cas de loyer impayé, le propriétaire doit directement s’adresser au Crous.

De son côté, la garantie des risques locatifs (GRL) n’est délivrée que par des organismes privés. En souscrivant à cette assurance, le propriétaire bailleur se retrouve couvert pour les loyers impayés, ainsi que pour les éventuels frais juridiques et de remise en état suite à dégradations. La GRL a été créée dans le but d’élargir l’accès au logement aux ménages modestes ou aux personnes en difficulté, dans le parc privé, sous réserve que leur taux d’effort soit inférieur ou égal à 50 %. Le propriétaire bailleur ne dispose que de 15 jours, suite à la signature du bail, pour y souscrire. Si ce délai est dépassé, il devra attendre six mois, et que le locataire n’ait aucun impayé, pour pouvoir y souscrire.

Toutefois, les montants couverts par la GRL sont limités. Sur les loyers impayés, charges comprises, elle couvre dans la limite d’un plafond de 70 000 euros pendant toute la durée du bail. Concernant les frais de remise en état suite à dégradation, le remboursement s’effectue dans la limite de 7 700 euros pour les biens non-meublés et 3 500 euros pour les biens meublés après franchise égale au dépôt de garantie.

Autre garantie privée, la garantie loyers impayés (GLI) permet elle aussi de sécuriser un investissement locatif en limitant les risques liés aux impayés de loyers du locataire. Le propriétaire bailleur évite de perdre de l’argent dans une certaine limite. En effet, l’assurance rembourse les loyers et les frais de recouvrement des impayés, à hauteur du plafond prévu dans le contrat d’assurance. Alors que pour souscrire à la GRL, le locataire doit gagner au moins deux fois le montant du loyer, la GLI nécessite que ce dernier détienne un CDI et ait comme ressources minimums trois fois le montant du loyer.

En fonction des différents plafonds et conditions de l’assurance, la prime d’une assurance loyers impayés peut varier de 1,7 % à plus de 3 % du montant des loyers. À titre d’exemple, une assurance loyers impayés proposant un plafond de 90 000 euros pour les loyers, charges comprises, un plafond de 10 000 euros pour les frais de détérioration et aucun plafond pour les frais contentieux, peut être trouvée pour 1.8 % des loyers encaissés. Enfin, tout comme la GRL, la GLI permet d’optimiser votre charge fiscale, car elle est déductible des revenus fonciers.

Le cabinet de gestion locative, maillon fort du traitement de l’impayé de loyer

« D’un point de vue technique et administratif, le traitement de l’impayé est un véritable parcours du combattant », nous explique Charlotte Verbrugghe, gestionnaire chez Directgestion.

« La constitution du dossier nécessite de nombreuses pièces justificatives. Une seule pièce manquante ou un délai non respecté, et c’est tout le dossier qui n’est pas traité par l’organisme d’assurance.

Cela demande beaucoup de temps et c’est justement le rôle du gestionnaire de s’assurer de la centralisation de toutes les pièces nécessaires ainsi que du suivi des échanges, qui peuvent parfois s’avérer très nombreux. Nombreux au point d’effrayer le propriétaire et de le faire reculer ! Mais notre rôle de gestionnaire est de dédramatiser la situation et de s’assurer que tout est fait dans les règles afin que les délais soient respectés. C’est un véritable métier, de la constitution du dossier à l’entrée du locataire dans les lieux, en passant par la détection des faux dossiers, jusqu’à l’indemnisation finale du propriétaire, tout est très formel et doit être fait dans les règles pour aboutir à la prise en charge finale du propriétaire bailleur. »

Pour en savoir plus

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About the Author

Martin Guillochon
Arrivé en 2012 au sein du cabinet de gestion locative Directgestion, je suis depuis peu en charge du contenu éditorial du portail d’information destiné aux propriétaires bailleurs. Associé à une équipe passionnée par l’immobilier il m’a fallu peu de temps pour y prendre goût. Entre deux projets et quelques articles quotidiens, je tente de faire vivre la communauté Directgestion, une communauté composée de propriétaires et de locataires multiples, toujours à la recherche de plus d’information et de conseils.

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