Investissement locatif : où acheter à Paris en 2015 ?

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Dans le monde entier, la ville lumière continue de faire rêver. Les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif en 2015 ne prennent que peu de risques de se tromper. Avec une offre largement inférieure à la demande, les loyers restent en effet très élevés, ce qui assure une rentabilité attractive sur la durée, ou, dans le pire des cas, un maintien de la valeur du bien.

Si les prix d’achat peuvent paraître astronomiques, il est encore possible de faire de bonnes affaires en région parisienne. Aujourd’hui, notre enquête vous dit où acheter à Paris en 2015 dans le cadre d’un investissement locatif !

Prix d’achat et rentabilité à Paris

Avec les taux d’intérêt bas actuels, il apparaît que la période est particulièrement propice à un investissement immobilier. Par ailleurs, les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs en temps de crise et parviennent donc aisément à négocier le prix d’achat à la baisse.

En moyenne, on estime qu’une offre d’achat est réalisée avec un rabais de 10% sur le prix affiché, surtout si le bien est mal exposé, ne dispose pas d’ascenseur ou de parking. Seuls les biens sans défaut se vendent aujourd’hui au prix affiché. Mais faut-il acheter n’importe où ?

Il s’avère qu’acheter dans les plus beaux quartiers à vivre de Paris n’est pas la meilleure solution si l’on souhaite un bon rendement locatif. Mieux vaut dénicher un studio dans un quartier à bon potentiel de développement et le refaire à neuf pour le démarquer sur le marché local.

A Paris, la rentabilité varie de 2 à 4% bruts. Elle peut même tomber plus bas pour de larges surfaces dans des quartiers très résidentiels. Plus le quartier est cher, plus la rentabilité est faible. Voici quelques exemples pour illustrer cette idée :

  • Studio dans le 4ème, 25 m² : prix d’achat 320000 €, loyer 1000 €/ mois HC, rendement locatif brut : 3,75 %
  • 2 pièces dans le 10ème, 40 m² : prix d’achat 380000 €, loyer 1200 €/mois HC, rendement locatif brut : 3,69 %
  • 3 pièces dans le 19ème, 60 m² : prix d’achat 420000 €, loyer 1400 €/ mois HC, rendement locatif brut : 4 %
  • 5 pièces dans le 16ème, 120 m² : prix d’achat 1400000 €, loyer 3 800 €/ mois HC, rendement locatif brut : 2,70 %

 

Quels sont les quartiers les plus rentables pour acheter à Paris en 2015 ?

Les dernières études montrent que les quartiers à viser dans le cadre de votre investissement locatif de sont les suivants :

  • Le 2ème arrondissement et le quartier de Montorgueil

On peut citer les rues Louis le Grand, Richelieu, Bouloi, Rue de la Banque

  • le 3ème arrondissement, notamment le quartier au nord de la rue de Bretagne dit de l’horloge

Les rues de Tracy, Sainte-Apolline, Vaucanson, de Cléry, ainsi que les rues d’Aboukir et Notre-Dame de Nazareth sont des zones à privilégier, en veillant à éviter le nord du boulevard Saint-Martin

  • le 9ème arrondissement près des Grands Boulevards et son quartier très animé

La zone idéale de cet arrondissement est délimitée par la rue de Chabrol au Nord, la rue du faubourg Poissonnière à l’Ouest, le boulevard Poissonnière au Sud et et à l’Est par la rue du Faubourg Saint-Denis

  • le 10ème arrondissement près du Canal Saint Martin

Dans ce quartier, vous privilégierez l’est du boulevard Magenta et de la gare de l’Est

  • Les quartiers de la Rive droite (17ème, 18ème, 19ème)

En cours de rénovation et légèrement décentrés, ces quartiers demeurent intéressants économiquement et dignes d’intérêt. Investissez dans le quartier des Batignolles, de La Chapelle et les alentours du Parc de La Villette : ce triptyque a vu sa valeur et ses loyers prendre 30% au cours des 5 dernières années.

 

La banlieue parisienne

Une erreur souvent commise est celle qui consiste à négliger la banlieue parisienne. En effet, les projets d’urbanisme du Grand Paris visent à élargir rapidement ce que l’on appelle aujourd’hui le cœur de Paris, au profit de villes périphériques amenées à se métamorphoser et offrir un cadre de vie très attirant.

Sur le plan économique, acheter en banlieue fera considérablement baisser votre facture car les prix pratiqués y sont encore raisonnablement inférieurs à ceux de Paris. La population y est d’ailleurs tout aussi dense dans certaines villes, les transports vers Paris de plus en plus présents grâce à de nouvelles lignes de métro de tramway.

Quelles villes privilégier en banlieue ? Si possible, celles qui offrent un parfait compromis entre qualité de vie, tranquillité, sécurité, espaces verts mais aussi commerces, transports rapides, universités susceptibles d’attirer des étudiants et proximité de Paris. Regardez par exemple du côté de Charenton-le-Pont, Vincennes, Malakoff ou Issy-les-Moulineaux, qui a en plus l’avantage d’être un bassin de l’emploi important.

 

En conclusion, Paris reste un investissement sûr pour l’immobilier locatif, qui vous rapportera sans beaucoup de risques une plus-value non négligeable. Pour réussir à rentabiliser votre bien, ne recherchez pas nécessairement les beaux quartiers et les grandes surfaces, mais préférez des zones à potentiel de développement. Enfin, si les prix d’achat élevés de Paris vous freinent, investissez dans la banlieue proche où vous pourrez gagner en rentabilité sur le long terme.

 

About the Author

Nikolay Markov
Community Manager chez Locat'me, je suis passionné par l'immobilier, les voyages, le marketing digital et l'écriture d'articles, que j'aime partager avec la communauté. Curieux par nature, j'ai abordé différentes disciplines tout au long de mon parcours professionnel, de l'identité visuelle à la co-fondation d'une communauté en ligne de voyageurs.

5 Comments on "Investissement locatif : où acheter à Paris en 2015 ?"

  1. Merci de cet éclairage sur la rentabilité locative à Paris. Il est à noter que cette rentabilité est bien inférieure à celle obtenue dans d’autres villes à l’étranger. C’est la raison pour laquelle de nombreux français achètent un bien immobilier à l’étranger, aux USA par exemple.

  2. Bonjour,

    Merci pour cet article. Je suis d’accord avec l’analyse de rentabilité en fonction de la surface, en revanche, pour les quartiers, la liste citée est loin d’être exhaustive. J’ai moi même investi dans l’immobilier à Paris et j’arrive à des rentabilités nettes après impôts de l’ordre de 5 à 6%. La véritable rentabilité se calcule après impôts car certains régimes fiscaux vous permettent de ne pas être imposé sur vos revenus foncier (Loueur Meublé).
    Pour ma part, ayant un emploi du temps très chargé, je délègue mes investissements à une société spécialisée (Investis Paris) qui s’occupe de trouver le bien, de l’aménager et ils me font la gestion locative. Il y a d’autres acteurs sur le marché mais je ne les ai pas testés car je suis satisfait de leurs prestations.

    • Patrickusa@yahoo.com | 18 février 2016 at 1 h 16 min | Répondre

      Bonjour Cédric,

      Pourriez vous accepter de répondre à quelques unes de mes questions concernant un investissement en meublé. Je recherche ce même type d’investissement car je souhaite jouir de mon futur bien á paris que quelques semaines par an.

      Merci

      Cordialement

      Patrick Mendes

  3. Bonjour,
    c’est un article très intéressant.
    Je rajouterai jusque le coût fiscal qui pénalise le rendement qu’il s’agisse de l’IR, les prélèvements sociaux, la surtaxe immobilière, les taxes locatives, la contribution sur les hautes rémunérations, l’ISF …
    Il peut être intéressant d’optimiser l’investissement pour éviter de plomber les rendements.
    Merci

  4. Bonjour,

    Bonne déduction ! l’immobilier locatif reste encore l’investissement le plus prisé pour s’assurer un (complément) de revenu à condition de répondre également aux demandes en termes de zone géographique et des attentes.
    Bien cordialement

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