Les bonnes pratiques à respectées pour expulser un locataire

La procédure d’expulsion d’un locataire est une décision juridique exécutée par un huissier de justice. Celle-ci peut être mise en place en cas d’impayé de loyer mais également lors d’une sous-location sans autorisation, d’un trouble de la tranquillité de l’immeuble, etc.

La démarche a effectué avant d’expulser son locataire est longue et délicate. Il s’agit donc de biens suivre les différentes étapes liées à celle-ci.

 

Le contrat de bail contient une clause résolutoire

La première étape concernant l’expulsion d’un locataire est la résiliation du contrat de bail établi entre le propriétaire et le locataire. Cette résiliation peut s’obtenir en faisant jouer une clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail. Les clauses résolutoires sont inscrites dans le bail à la demande du propriétaire. Elles stipulent, notamment, que le contrat peut être résilié en cas d’impayé de plus de X mois.

 

Lorsque le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de bail en cas d’impayés, le bailleur doit lui adresser un commandement de payer par acte d’huissier. Le locataire aura alors 2 mois pour verser la somme due (il peut également saisir le tribunal d’instance pour demander un délai de paiement). Si le locataire ne s’acquitte pas du loyer, le propriétaire peut saisir, en référé, le tribunal d’instance afin de demander au juge de prononcer l’expulsion du locataire.

 

Une fois l’expulsion du juge prononcée, elle est mise en œuvre par un huissier de justice qui peut, si le locataire est récalcitrant à quitter le logement, faire appel aux forces de l’ordre.

 

Le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire

Le propriétaire doit assigner directement le locataire au tribunal d’instance par acte d’huissier afin de demander la résiliation du bail. Le juge décidera alors de résilier ou non le contrat de bail au regard de la gravité de la faute du locataire. Si la demande d’expulsion fait suite à des impayés de loyers, le juge peut éventuellement accorder un délai de paiement au locataire s’il estime que ce dernier est en mesure de pouvoir payer sa dette.

 

Si le juge décide de résilier le bail et de prononcer l’expulsion, le bailleur doit ensuite adresser un commandement de quitter les lieux par huissier. Le locataire a alors deux mois pour quitter le logement à compter de la réception du commandement.  A ce stade, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin de demander un délai supplémentaire pour rester dans le logement. Le juge peut lui accorder en tenant compte de sa situation personnelle (personne âgée, famille avec enfants, locataire ayant des problèmes de santé…). La durée de ce sursis peut parfois être très longue, le délai accordé par le juge pouvant aller de 3 mois jusqu’à 3 ans.

 

A la fin du délai accordé au locataire, l’expulsion est mise en œuvre par un huissier de justice.

 

La réglementation concernant l’expulsion d’un locataire

L’expulsion ne peut être exécutée que du 1er avril au 30 octobre. En effet, tous les ans, la période de trêve hivernale suspend l’exécution des décisions d’expulsion d’occupants dès lors que ces derniers remplissent certaines conditions.

 

La trêve hivernale suspend les expulsions proprement dites, mais les propriétaires peuvent toujours commencer les démarches judiciaires pendant cette période, d’autant plus qu’il s’agit d’une procédure relativement longue (plusieurs mois minimum). Ils devront en revanche attendre la fin de la période hivernale pour que l’expulsion soit mise à exécution.

 

Si le propriétaire ne respecte pas la procédure ci-dessus et expulse de force l’occupant des lieux, il commet le délit d’expulsion illégale. Créé par la loi Alur de 2014, ce délit est définit comme le fait de forcer un locataire à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. L’auteur d’une expulsion illégale encourt une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

 

 

L’expulsion d’un locataire est une pratique longue (plusieurs mois) et coûteuse, surtout si celui-ci ne paie plus son loyer depuis longtemps. Il est donc important de choisir correctement son locataire ou de faire certifier son dossier de location par des professionnels, comme chez Locat’me.

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